Vad räknas som dolt fel vid köp av bostad och vem ansvarar?

Avviker fastigheten från avtalet eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta tillämpas reglerna om prisavdrag eller hävning; men en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en påkallad undersökning får inte åberopas (JB 4:19). Det räcker alltså inte att felet var okänt.

I NJA 1998 s. 407 kunde köparna inte åberopa mögel eftersom besiktningsutlåtandet innehöll fuktindikationer som borde ha föranlett fortsatt undersökning – en besiktning kan tvärtom utvidga undersökningsplikten. I NJA 1984 s. 3 kunde rötskador i en takkonstruktion inte åberopas då husets ålder, egenhändig tilläggsisolering och bristande ventilation gav anledning att kräva tillträde till vindsutrymmet. I NJA 1985 s. 274 tog säljarens tystnad inte bort undersökningsplikten när felet var iakttagbart.

NJA 1996 s. 584 visar motsatsen: ett avloppsfel var dolt eftersom en normal kontroll ändå inte skulle ha visat något misstänkt vid köpet – köparen fick prisavdrag.

Ett uttryckligt löfte om standard kan medföra ansvar även om köparen annars behövt undersöka mer: i NJA 1983 s. 865 gav annonsering av en villa som "nyrenoverat och moderniserat" fog att förvänta sig ett godtagbart bjälklag, och den dolda rötan kunde göras gällande. Friskrivningar tolkas restriktivt – i NJA 1983 s. 808 godtogs varken en klausul om övertagande av rättigheter mot entreprenörer eller formuleringen "sådan den av köparen har besiktigats" som tillräckligt tydlig friskrivning.

Är förutsättningarna uppfyllda ansvarar säljaren i regel; vanlig påföljd är prisavdrag, som inte kräver att säljaren kände till felet, och skadestånd förutsätter försummelse eller utfästelse (JB 4:19). I NJA 1988 s. 363 godtogs prisavdrag för dolda fukt- och mögelskador, med avhjälpandekostnader hänförda till tillträdet. Uppgifter från en mäklare medför inte automatiskt säljaransvar – i FT 8543-24 ansåg HD att säljaren inte ansvarade för mäklarens felaktiga uppgift om elanslutning, eftersom säljaren varken kände till eller borde ha känt till att uppgiften lämnades. Köparen måste reklamera inom skälig tid efter att felet märkts eller borde ha märkts (JB 4:19 a).

För bostadsrätt gäller köplagen (1990:931). I NJA 2020 s. 951 kunde en bostadsrätt som sålts i befintligt skick vara felaktig eftersom den var i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta; brister i badrum och elinstallationer gav prisavdrag. Även här finns undersökningsplikt (Köplagen 20 §), och felet bedöms utifrån varans beskaffenhet när risken går över (Köplagen 21 §).